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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******
作者：孙梦凡
时光更迭 ，新旧年交替之际 ，地产大佬相继发声展望未来。
近日来 ，碧桂园 、中国恒大、华润置地、中国金茂 、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者 ，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作 、并对2023年行业及企业发展做出展望。
“对房地产行业来说 ，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这 是一个‘前所未有、行业内外 、全局洗牌’的年代。”
“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主 的民生地产 。”
“当前相关利好正在陆续出台 ，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会 是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存 的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展 的势能，拥抱更可期的未来。”
一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍 是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将 是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然 是行业发展主基调。
前所未有的洗牌之年
2022年，房地产行业经历了前所未有 的缩表周期 。
中指研究院数据显示，2022年我国新房 、二手房价格年度累计均下跌 ，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月 ，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌 。
商品房销售也尤为惨淡 。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平 。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0% ，但同比降幅扩大至超三成 ，降幅有所扩大 ，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势 。
与此同时 ，虽有多重融资利好政策出台 ，房企融资 的寒意依然未退 。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7% 。百强房企中，有约40家发生债务违约 。
回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去 的2022年 ， 是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有 的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道 、重塑信心 的关键一年。
上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示 ，对于房地产行业来说 ，考验在2022年来得有些猛 。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这 是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌” 的年代，但这也 是一个“危机中育新机、变局中开新局” 的新时代 。
华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到 ，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折 、市场收缩 、格局重塑 。
五矿地产董事长何剑波表示 ，受疫情持续冲击 、经济不断下滑 、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响 ，房企面临 的困难和挑战前所未有 。
积极保交楼、开拓融资渠道 ，成为大多数房企去年的工作重点。
碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20% ，相当于全国交付 的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通 ，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。
恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称 ，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工 ，全年累计交楼30.1万套 。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼 的关键年 ，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务 ，偿还各种债务 、化解风险。”
李欣称 ，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划 ，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营 的保障性租赁住房公募REIT ；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。
市场全面复苏尚需时日
如今房企面临的艰难处境 ，一方面来自融资，一方面源于销售。
为拓展房企对外融资渠道 ，监管已全方位出台政策 。中指研究院称，从近期的政策组合可看出 ，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系 ，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后 ，开始大力解决行业 的两个根本性问题 ：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。
信贷资金是房企最主要 的融资构成 ，也是本轮投放规模最大 、涉及主体最多 的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来 ，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信 ，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信 ，总额度超过4.8万亿元 。
在发债融资方面，随着增信政策一再优化 ，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增 的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中 。 股权融资信号发出后 ，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划 。
在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州 、成都、西安等城市优化购房政策 ，12月初厦门 、南京 、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。
对这一系列政策暖风 ，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。
“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会 是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存的一年 。唯有齐心协力 ，发扬进取精神 ，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力 ，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展 的势能 ，拥抱更可期 的未来。”李华表示。
李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发 、城市更新、商业运营、商办运营 、酒店运营、商企物业管理等业务 的市场地位 ；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任 ，增强队伍活力。
朱静表示 ，新 的一年 ，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然 是中国经济增长的最大内生动力 。同时 ，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱 ，信心恢复仍需要一段时间 ；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解 ；购房客户“买涨不买跌” 的心态会持续观望；地产行业供应链 的信用体系重构需要更长 的时间 。
在上述行业环境下 ，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道 的探索 ，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动 的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目 ，促进企业从“大开发”向“大服务”转变 。
路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年 的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落 ，路劲必须做好准备 ，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一 、两年之内 ，也会采取灵活手段，适当调整发展速度 ，并视未来市场变化做出及时反应。
莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别 是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向 ，加强组织和人才建设 ，探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时 ，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给 、多渠道保障 、租购并举的住房制度做出贡献 。
李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租 、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式 ；打赢打好“库存去化”攻坚战 ，积极、审慎 、高效推进收并购 ；打造职能集约共享平台 ，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力 的确定性应对市场的不确定性 ，坚决完成全年业绩目标 。
东西问·中外对话 | 北京冬奥，期待看到中国冬季运动 的进步******
汉纳瓦尔德 ，中文名汉飞 ，德国前跳台滑雪名将 、盐湖城冬奥会冠军。他于2002年成为跳台滑雪四山赛史上首位实现大满贯 的选手 ，是德国年度最佳运动员 。
徐囡囡 ，中国前自由式滑雪空中技巧名将。1998年长野冬奥会她获得该项目亚军 ，为中国冬奥会雪上项目实现奖牌“零 的突破” 。
中新社记者卢岩近日在中新社“东西问·中外对话”栏目 ，与汉飞和徐囡囡展开对话。
在汉飞看来，中国队已经成为夏季奥运会 的最强参赛队之一，如果能在冬季运动中坚持下去，中国在更多项目上摘金夺银 的那天，应该不会太远 。
徐囡囡则从自己运动员时代和外国选手交流 的亲身经历出发，认为举办一届成功的冬奥会，对推动不同国家间人民的相互了解 ，以及中西方文化交流融合有着巨大作用 ， 是传递文明和学习互鉴的重要平台 。
以下为对话全文摘编：
汉飞 ：我叫Sven Hannawald，曾经 是一名跳台滑雪运动员。我很期待即将召开 的北京冬奥会，中国是首次举办冬奥会 ，以前我只在日本和美国参加过比赛，曾经以体育评论员 的身份去过韩国 ，这次会以同样的身份去中国。
汉飞近照(受访者供图) 。中新社发 Gunnar Menzel 摄徐囡囡 ：我是徐囡囡 ，曾经 是一名自由式滑雪空中技巧运动员。目前我在沈阳体育学院从事滑雪教学和相关科研工作，我也在积极备战冬奥会自由式滑雪空中技巧 的裁判工作 。
资料图 ：中国选手徐囡囡(左) 中新社记者 武仲林 摄卢岩：冰雪运动在欧美非常流行，作为冬奥冠军 ，汉飞童年 是如何和滑雪结缘的 ？中国冰雪运动开展历史比较晚，又 是怎样把刻苦训练的传统作风和冬季运动国际化的特点相融合 ？
汉飞：对于我们德国人来说 ，冬天 是一个热门话题 。我家位于原东德南部的厄尔士山脉，小时候我出门玩耍，就能看到人们如何玩雪 ，于 是我也开始滑雪 。我在电视里看到跳台滑雪 ，就想模仿 。在我们那里有小型滑雪跳台 ，我跳了下来 ，玩得很开心 ，就经常玩。我后来也有了目标 ，因为我在电视里看到了优秀的跳台滑雪运动员比赛 ，(还有)那些世界冠军 、奥运冠军 。作为小孩子我也想有那样 的经历，所以我走上了成为跳台滑雪运动员的道路 。
徐囡囡：刻苦训练肯定是最终有所成就 的重要因素 ，中国人从来不缺刻苦精神。但中国冰雪项目开展比较晚 ，从竞技项目发展规律来看，要和高水平强国多交流 ，提升运动技能、赛事模式 、场地环境。另外只有真正了解各个项目 的起源 、发展，以及背后的文化 ，中国冬季运动才能更快融入到世界大家庭当中。
资料图：汉飞2002年1月在德国加米施--帕滕基兴参加跳台滑雪四山赛 。中新社发 受访者供图卢岩 ：在汉飞眼里，中国运动员有什么特点 ？在二位职业生涯中 ，是否也曾有过“中外对话” 的故事 ？
汉飞 ：遗憾 的 是，(我运动员时代)各国之间的相互联系很有限 ，所以我们了解到的并不多，那时跳台滑雪领域没有那么多中国运动员 。当时我也听说中国拿到第一块金牌 的事 ，这样的事当然会传播开 。现在不一样了 ，因为北京要举办冬奥会，我们看到中国进步很快 ，我们现在与中国跳台滑雪运动员之间的交流也变多了。我很高兴看到这样 的变化 ，也很期待看到中国在相对较短时间的准备之后 ，到底进步了多少。
徐囡囡 ：有很多感动我的故事。中国队开展冬季项目比较晚 ，当时出国参赛也比较少。国内相对寒冷干燥 ，很少给雪板打滑雪蜡 ；国外天气相对热 、湿度大 ，雪板不打蜡会影响速度，我们不懂这些 。一次世界杯上 ，一位美国运动员带领我们到她的住处，亲自教我们如何打雪蜡 、护理雪板 ，帮助我们第二天训练 。包括挪威选手看到我们 的滑雪板简陋，会送给我们新的雪板，类似这种事很多 。这种奥运精神的体现 ，给我很深印象。
资料图 ：徐囡囡在雪中备战都灵冬奥会。中新社记者 武仲林 摄卢岩 ：大家对即将到来 的北京冬奥会 ，有什么期许和愿望？
徐囡囡：举办北京冬奥会诠释了奥林匹克精神，也增强了民族凝聚力 。竞技体育方面，能带动各个项目有更好 的发展 ，支撑起高水平梯队建设 。同样 ，从训练场地、设施到赛事组织、技术人员培养 ，也都有提升 。休闲体育方面，将吸引更多人、特别 是青少年参与冰雪运动 。通过场地建设，也创造了更优越 的条件。另外冬奥会推动了中西方文化的交流融合，是传递文明和学习 的平台。
汉飞：我最大的愿望是，新冠疫情不要造成太大影响。也许冬奥会因此缩减到场观众的规模 ，当然电视会播出，但 是我作为冬季项目运动员知道 ，冬天是多么美丽 ，作为现场观众观看一场比赛，是极为美好 的享受。我希望新冠疫情能得到很好的防控。其它涉及赛事 的各方面 ，我知道，组织者都可以做得很好 。中国人肯定也很期待这次冬奥会，我希望它一切顺利。
卢岩 ：运动员 是赛场 的主角 ，大家对中德两国选手 的表现有何期待？
徐囡囡：我相信中国队已经做好了充足 的准备。毕竟准备了4年，无论成绩如何，我相信中国运动员在赛场上 的顽强拼搏精神 ，肯定 是不会输于任何一个国家，也会真正体现奥林匹克精神和民族精神。
汉飞 ：我们知道 ，奥运会每几年就举办一次，现在是精磨阶段 ，要完成还未完成 的任务。我们期待认识一个新的国家，新 的文化和新 的朋友 ，这种期待也给予了我们力量与动力以使我们能够有好的发挥 。我们作为外国人，也很期待能够去往一个新 的国家。
从夏季奥运会来看，中国队已经成为了最强队(之一)，如果中国能在冬季运动项目上坚持下去，那么中国在更多项目上摘金夺银 的那天 ，应该不会太远。
8月5日 ，北京市西五环晋元桥东北角匝道处矗立着北京2022年冬奥会会徽雕塑 。中新社记者 侯宇 摄卢岩：北京将首次迎来冬奥会，汉飞从德国运动员的视角来看 ，举办冬奥会将给北京和世界带来什么 ，又会留下什么？
汉飞 ：新 的举办城市在建筑方面会有很好 的机遇，对于运动员来说，则 是希望可以在最后站上最高 的领奖台并接过金牌。当一个国家举办冬奥会时 ，在14天的时间里 ，它会成为体育报道的焦点 。这 是一个展示自己国家 的机会 ，展示自己国家 的历史 ，也给出国家 的未来发展方向。在冬季运动领域，这个方向就 是，当人们再想到中国人，就会想到冬季运动、滑雪。作为曾经的冬季运动项目运动员，我觉得这很棒 ，冬季运动 是一件让人快乐 的事，我为中国人现在能够享受冬季运动而感到开心 。这就是在冬奥会举行 的14天内 ，人们会接收到的一个明确的信号，或者说是中国向世界发出的信号 。
徐囡囡 ：提升冰雪竞技水平需要大众参与，特别需要对青少年爱好者进行培养 。对中国来说 ，在校园中怎样能更好地开展冰雪运动 ，让更多青少年参与 ？在德国 ，怎样带动更多青少年参与冬季运动？
汉飞：与其它地方一样，当我们有比赛时，体育馆里也会有小观众，他们会瞪大眼睛看我们在干什么，同时也会想要自己尝试 。重要的 是 ，在我们比赛用 的跳台旁边，都会有小型 的、给初学者使用的跳台 。小孩子 是不可能从大跳台开始练习的 ，但当他们看到这些小跳台时 ，会双眼放光 ，面带笑容 ，想要尝试一下 。对中国小朋友来说，重要 的是，他们能常常到现场去观看跳台滑雪比赛，因为如果他们亲眼看到，就会想要模仿 ，而如果没有媒体报道 、没有照片 、没有现场比赛，就会很困难。
（文图 ：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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